Chia sẻ Video // www. đầu tư. com / terms / c / vốn hóa. asp
'Tỷ lệ vốn hóa'
Tỷ lệ vốn hóa là tỷ suất lợi nhuận trên bất động sản đầu tư bất động sản dựa trên thu nhập mà tài sản dự kiến sẽ tạo ra. Tỷ suất vốn hóa được sử dụng để ước lượng lợi tức tiềm năng của nhà đầu tư đối với đầu tư của mình.
Tỉ lệ vốn hóa của một khoản đầu tư có thể được tính bằng cách chia thu nhập thuần từ hoạt động thuần (NOI) của đầu tư theo giá trị thị trường hiện tại của tài sản, trong đó NOI là lợi nhuận hàng năm trên tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động. Công thức tính tỷ lệ vốn hóa có thể được biểu diễn theo cách sau:
Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập ròng đang hoạt động / Giá trị thị trường hiện tại
Một số người coi tỷ lệ vốn hóa là, về bản chất, tỷ suất chiết khấu của một thời gian vĩnh cửu, mặc dù việc sử dụng vĩnh viễn trong trường hợp này có thể là hơi gây hiểu nhầm vì nó ngụ ý dòng tiền sẽ ổn định trên cơ sở hàng năm.
Tỷ lệ vốn hóa được thể hiện dưới dạng phần trăm và cũng thường được gọi là "tỷ lệ vốn hóa. "
Giảm 'Tỷ lệ vốn hóa'
Tỷ lệ vốn hóa rất hữu ích trong việc sắp xếp thông tin về đầu tư bất động sản và dễ hiểu. Ví dụ: nếu Stephan mua một căn nhà với giá 900.000 đô la và dự kiến rằng tài sản sẽ tạo ra 125.000 đô la mỗi năm sau chi phí hoạt động thì tỷ lệ vốn hóa cho khoản đầu tư của bạn là 13. 89% ($ 125, 000 / $ 900, 000 = 0. 1389 = 13,89%). Điều này có nghĩa là, mỗi năm, Stephan kiếm được 13. 89% giá trị tài sản của ông như là lợi nhuận.
Ví dụ này giả định rằng tất cả các yếu tố của tính toán tỷ lệ nắp của Stephan sẽ vẫn không thay đổi, nhưng trong thực tế mọi thứ thường phức tạp hơn một chút. Giả sử rằng do sự bùng nổ nhu cầu về bất động sản tại thị trấn Stephan sau khi ông đầu tư, giá trị tài sản của Stephan tăng lên 2 triệu đô la vào thời điểm hai năm đã trôi qua. Trong khi đó, Stephan đã thực hiện cùng một số tiền từ tài sản. Do việc tính tỷ suất vốn hóa sử dụng giá trị thị trường hiện tại, tỷ lệ vốn đầu tư của Stephan đã thay đổi. Bởi vì giá trị thị trường của tài sản đã tăng lên trong khi STI của Stephan không có, tỷ lệ vốn đầu tư đã giảm xuống đáng kể 6. 25% (125 $, 000/2 triệu = 0.255 = 6. 25%).
Ví dụ như thế này minh hoạ một chức năng quan trọng của tỷ lệ vốn hóa. Bởi vì tỷ lệ vốn hóa là tỷ suất lợi nhuận ước tính nên tỷ lệ NOI so với giá trị thị trường hiện tại phải không đổi để tỷ lệ vốn hóa giữ nguyên. Nếu NOI tăng lên trong khi giá trị thị trường thì không thì tỷ lệ vốn hóa sẽ tăng và, nếu điều ngược lại xảy ra, tỷ suất vốn hóa sẽ giảm.Để một khoản đầu tư bất động sản vẫn có lãi, NOI cần phải tăng tương đương với giá trị tài sản tăng lên, hoặc thậm chí còn lớn hơn. Về mặt này, tỷ lệ vốn hóa hữu ích vì nó có thể được sử dụng để theo dõi một khoản đầu tư bất động sản theo thời gian để xem hiệu quả của nó có cải thiện hay không. Nếu, vì bất cứ lý do gì, tỷ lệ vốn hóa đang giảm, có thể là một quyết định khôn ngoan hơn để bán tài sản và tái đầu tư ở nơi khác. Với sự sụt giảm trên 50% trong tỷ lệ đầu tư của Stephan chỉ trong hai năm, ông có thể sẽ tốt nhất hoặc tìm cách để nâng cao NOI của mình hoặc bán tài sản và tìm kiếm một khoản đầu tư thay thế.
Sử dụng tỷ lệ vốn hóa
Thông thường, so sánh các khoản đầu tư bất động sản khác nhau có thể giống như so sánh táo và cam, do đó, tỷ lệ vốn hóa là một điểm nhảy tốt vì nó có thể được sử dụng để nhanh chóng và dễ dàng so sánh nhiều cơ hội đầu tư với một khác. So sánh các giá trị thị trường hoặc ước tính thu nhập hoạt động của các tài sản khác nhau thường gặp khó khăn và kết quả sản lượng rất khó để sàng lọc, nhưng so sánh tỷ lệ phần trăm là rất đơn giản.
Ví dụ, giả sử Martha đang xem xét hai khoản đầu tư khác nhau với giá trị thị trường là 230.000 đô la và 3 triệu đô la và ước tính giá trị NOI của họ tương ứng là 40.000 đô la và 300.000 đô la. Mặc dù những khoản đầu tư này khác biệt đáng kể, biết rằng tỷ lệ vốn hóa tương ứng của họ là 17. 39% và 10% có thể giúp Martha quyết định. Tuy nhiên, trong khi mức vốn đầu tư đầu tiên cao hơn nhiều, đầu tư thứ hai sẽ kiếm được nhiều tiền hơn hàng năm, vì vậy điều này có thể sẽ đóng vai trò quyết định của Martha. Mặc dù ví dụ này minh họa khả năng của cap rate để giúp so sánh đầu tư, điều quan trọng cần lưu ý là nó hữu ích nhất trong chức năng này khi giá trị NOI hoặc giá trị thị trường hiện tại có thể so sánh được. Các khoản đầu tư có quy mô khác nhau rất lớn có thể có những cân nhắc bổ sung có thể ngăn ngừa sự so sánh trơn tru.
Khi tìm kiếm đầu tư vào bất động sản, các nhà đầu tư thường quyết định mức vốn thấp nhất mà họ sẽ chấp nhận để đầu tư có giá trị trong khi đó. Ví dụ, một nhà đầu tư có thể quyết định rằng, với số tiền họ muốn chi tiêu, họ chỉ chấp nhận một khoản đầu tư với tỷ lệ vốn hóa 10% trở lên. Khi xem xét các khoản đầu tư tiềm năng, sau đó, họ sẽ so sánh tỷ lệ vốn đầu tư với tỷ lệ vốn đầu tư cá nhân của họ.
Tỷ lệ vốn hoá cũng có thể được sử dụng để tính toán khoảng thời gian hoàn vốn của khoản đầu tư bằng cách chia 100 bằng tỷ lệ vốn hóa khi được thể hiện dưới dạng số nguyên. Ví dụ, người ta có thể tính thời gian hoàn vốn của một khoản đầu tư với tỷ lệ vốn hóa là 5% bằng cách chia 100 cho 5, với thời gian hoàn vốn ước tính là 20 năm. Tuy nhiên, phương pháp này chỉ nên được sử dụng để có được một ước tính thô của thời gian hoàn vốn đầu tư bởi vì ít đầu tư bất động sản sẽ vẫn giữ một tỷ lệ vốn hóa không đổi trong một thời gian dài.
Ngoài ra, cách viết hoa trực tiếp là một phương pháp dùng để đánh giá đầu tư bất động sản kết hợp tỷ lệ vốn hóa. Với phương pháp này, ta có thể chia NOI theo tỷ lệ vốn hóa để xác định chi phí vốn đầu tư. Mặc dù điều này có vẻ phức tạp, về cơ bản nó là một cấu hình lại của công thức tỷ lệ nắp.
Vấn đề với tỷ lệ vốn hóa
Mặc dù tỷ lệ vốn hóa là một tỷ lệ rất hữu ích để sử dụng khi lập kế hoạch hoặc phân tích một khoản đầu tư nhưng nó có một số hạn chế quan trọng cần được xem xét trước khi sử dụng tỷ lệ vốn hóa.
Một hạn chế như vậy là tỷ lệ vốn hóa không phải là rất hữu ích đối với các khoản đầu tư ngắn hạn. Với ít thời gian để phát triển dòng tiền mặt đáng tin cậy, NOI của một đầu tư có thể khó xác định, do đó làm cho việc tính tỷ lệ vốn đầu tư trở nên khó khăn hoặc không thể thực hiện được.
Cũng cần lưu ý rằng tỷ lệ vốn hóa đôi khi được tính như NOI chia cho số tiền ban đầu mà chủ sở hữu hiện tại thanh toán cho tài sản. Bởi vì giá trị của một thuộc tính hiếm khi không thay đổi trong một thời gian dài, nên phương pháp tính tỷ lệ nắp này không hữu ích chút nào so với phương pháp khác. Việc tính tỷ lệ vốn hóa cho một bất động sản có giá trị 2 triệu đô la vào năm 2015 dựa trên giá năm 1995 là 300 ngàn đô la sẽ không có ích gì và sẽ cho kết quả rất sai. Các vấn đề bổ sung khi sử dụng phương pháp này cũng có thể phát sinh trong trường hợp tài sản được đưa ra như một món quà hoặc thông qua kế thừa, vì mức trần không thể xác định được với chi phí bằng không.
Tỷ lệ vốn hóa là một tỷ lệ phổ biến và dễ sử dụng, nhưng nó không phải là yếu tố duy nhất trong bất kỳ quyết định đầu tư bất động sản. Cần phải xem xét nhiều yếu tố khác như tăng trưởng hoặc giảm thu nhập tiềm tàng, giá trị tài sản tăng và bất kỳ khoản đầu tư thay thế nào có sẵn.